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地 址:湖南省衡阳市蒸湘区光辉街1号汇海国际大厦14楼
时间:2025-07-15 16:17:06
当业主因物业不作为拒缴物业费,而物业公司将债权转让给第三人后第三人起诉业主时,业主可以参考以下方面来应对:
前期准备工作
收集证据
物业不作为的证据 :比如小区内垃圾长时间未清理的照片或视频、公共设施损坏后长期未维修的记录、安保措施不到位(如门禁损坏、外来人员随意进出)的相关证据等。这些证据能够证明业主拒缴物业费是因为物业没有履行其应尽的义务。
缴费记录 :整理之前缴纳物业费的凭证,以证明自己并非恶意拖欠,只是在物业出现问题后才停止缴费。
与物业沟通记录 :包括书面的投诉信、电子邮件、短信,以及电话沟通的录音等,证明业主曾就物业问题与物业进行过沟通,但物业未采取有效措施解决。
了解债权转让的合法性
- 查看物业公司与第三人之间的债权转让协议是否符合法律规定。根据法律规定,债权转让应当通知债务人(即业主),未经通知,该转让对债务人不发生效力。业主可以要求第三人提供债权转让通知的相关证据,如果没有通知,则可以以此作为抗辩理由。
积极应对诉讼
按时参加诉讼
- 收到法院传票后,业主应按照传票上规定的时间和地点准时参加诉讼。如果无正当理由拒不到庭,法院可能会缺席判决,这对业主极为不利。
提出抗辩理由
物业未履行服务合同 :在法庭上,业主可以依据收集到的证据,详细说明物业在哪些方面没有履行物业服务合同约定的义务。例如,物业服务合同中约定物业应定期对小区的绿化进行养护,但实际情况是绿化长期无人打理,杂草丛生。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。如果物业未按照合同约定提供服务,业主有权拒绝支付相应的物业费。
债权转让不合法 :若发现债权转让未通知业主或存在其他不合法的情形,业主可以向法院提出该债权转让对自己不发生效力的抗辩。
诉讼时效问题 :根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。如果物业公司主张的部分物业费已经超过了三年的诉讼时效,且不存在诉讼时效中断、中止等情形,业主可以提出诉讼时效抗辩,法院对超过诉讼时效的部分可能不予支持。
考虑调解
- 在诉讼过程中,法院通常会组织双方进行调解。业主可以根据实际情况,考虑接受合理的调解方案。例如,如果物业同意在一定期限内解决存在的问题,业主可以同意支付部分物业费或分期支付物业费等。调解可以避免双方进一步的矛盾激化,同时也节省了时间和精力。
后续跟进
监督物业改进
- 如果在诉讼过程中物业承诺进行改进,业主应持续监督物业的整改情况。要求物业制定具体的整改计划,并定期向业主反馈整改进度。
积极参与小区管理
- 业主可以通过业主大会等形式,积极参与小区的管理,与其他业主共同监督物业的服务质量,促使物业提高服务水平,维护自身的合法权益。