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地 址:湖南省衡阳市蒸湘区光辉街1号汇海国际大厦14楼
时间:2025-07-16 10:41:08
当业主因物业不作为拒缴物业费,而物业公司将债权转让给第三人后第三人起诉业主时,业主可以参考以下步骤来应对:
了解债权转让的合法性
审查转让通知 :根据法律规定,债权人转让债权,未通知债务人的,该转让对债务人不发生效力。业主需要确认自己是否收到了关于债权转让的通知。如果没有收到通知,那么该债权转让对业主不产生效力,第三人无权向业主主张权利。
核实转让协议 :业主可以要求第三人提供其与物业公司之间的债权转让协议,查看协议是否合法有效,是否存在违反法律法规强制性规定的情形。比如,协议是否明确了转让的债权范围、金额、转让的对价等关键内容。
收集物业不作为的证据
日常记录 :业主在日常生活中要注意收集物业不作为的相关证据。例如,小区公共区域卫生状况差的照片或视频,显示垃圾长时间未清理、楼道堆积杂物等;小区安全管理不到位的证据,如小区门禁损坏无人维修,导致外来人员随意进出等。
维修记录 :如果业主曾向物业报修,但物业未及时处理或处理不当,要保存好相关的报修记录,包括电话录音、微信聊天记录、书面报修单等。这些记录可以证明物业没有履行其维修和管理的义务。
其他业主证言 :可以联合其他有相同遭遇的业主,让他们提供证人证言,证明物业在服务过程中存在的问题。多人的证言相互印证,更能增强证据的证明力。
积极参与诉讼
按时提交答辩状 :收到法院的传票和起诉状后,业主应在规定的时间内提交答辩状。在答辩状中,详细阐述物业不作为的具体情况,并说明自己拒缴物业费是合理的抗辩行为。同时,附上之前收集的相关证据。
参加庭审 :按照法院通知的时间和地点参加庭审,在庭审过程中,业主要清晰、准确地陈述自己的观点和理由,出示相关证据,并对第三人的主张进行反驳。注意遵守庭审纪律,尊重法官和其他诉讼参与人。
提出合理的抗辩理由
物业服务未达标 :依据《民法典》第九百三十九条规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。如果物业没有按照合同约定提供相应的服务,业主有权提出抗辩。例如,物业服务合同中约定小区应定期进行绿化养护,但实际情况是绿化长期无人修剪,杂草丛生,业主就可以以此为由主张物业违约。
部分费用不合理 :审查物业费的构成和收费标准是否合理。如果发现物业存在乱收费的情况,业主可以要求扣除不合理的费用。比如,物业擅自增加了一些未经业主同意的服务项目并收取费用,业主可以拒绝支付这部分费用。
尝试和解
- 在诉讼过程中,业主可以与第三人进行和解。通过协商,双方可以就物业费的缴纳金额、方式和时间等达成一致意见。如果物业确实存在一定的服务问题,业主可以要求第三人在减免部分物业费的基础上,督促物业公司改进服务。和解可以避免双方进一步的法律纠纷和诉讼成本,实现双赢的结果。