电梯维保合同由产权单位签订是否有效，需分情况讨论：
一、若产权单位为单一业主且电梯为其专有部分附属设施

1. 产权单位作为电梯所有权人，有权自行决定电梯维保事宜并签订合同。
2. 此时合同效力不受其他业主影响，但需确保维保单位具备相应资质（《特种设备安全法》第二十二条）。
   二、若电梯为共有部分（如住宅小区电梯）
3. 法定表决程序要求：根据《民法典》第二百七十八条，改建、重建建筑物及其附属设施需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
4. 产权单位单独签订无效的情形：若产权单位仅为部分业主（如开发商保留产权），未经法定程序表决通过，其单独签订的维保合同可能因损害其他业主权益而被认定无效。
5. 例外情形：若产权单位已通过合法程序（如业主大会决议）取得维保事项的决策权，则其签订的合同有效。
   三、合同效力核心判断标准
6. 主体资格合法性：签订方需为电梯所有权人或经合法授权的主体。
7. 程序合规性：涉及共有部分电梯时，必须履行法定表决程序。
8. 内容合法性：合同条款需符合《特种设备安全法》等强制性规定，如维保周期、资质要求等。